玛雅小区业主不缴物业费 二审还是业主败诉
玛雅小区2007年前后建成，小区业主委会与楚雄州金贸物业管理有限公司（以下简称金贸物业）签订了物业管理委托合同，金贸物业自2009年进驻小区，持续至今。今年年中，金贸物业将7名不缴纳物业费、电梯维护费的业主一起告上法庭。7月22日，楚雄市法院作出一审判决：7位被告业主应支付金贸物业物业费和电梯维护费。业主李某不服一审判决，提起上诉，要求撤销一审判决。9月30日上午，楚雄州中级人民法院组成合议庭，公开开庭审理了李某不服一审判决，提起上诉一案并当庭作出终审判决：宣判李某败诉，判其缴纳拖欠金贸物业的物业管理服务费和电梯维护费，并承担案件的受理费用。此案影响之大，历时之久堪称楚雄市业主与物业纠纷的“第一案”。二审焦点1 仲裁协议是否有效上诉人律师认为，本案应该走仲裁程序，先仲裁再起诉，若没有仲裁，便没有起诉。对此，被上诉人的辩护律师称，仲裁并不是本案必走的程序。合同约定可以仲裁，但没有说是必须仲裁。2 业委会是否合法上诉人李某的代理律师称，业委会未经业主大会产生，上诉人并没参加过业主大会，也不认识业委会的全部成员。此外，业委会并没有在行政机关备案登记，业委会的成立并不合法。因此，业委会与金贸物业签订的物业管理委托合同属无效合同。而被上诉人金贸物业的辩护律师则表示，业委会是经业主大会选举产生，超过三分之二的业主都已到场，符合相关法律规定。业委会在选举后，将结果予以公示，有异议者可在15天之内提出异议，但当时上诉人李某并没有任何异议。至于在行政机关备案登记，根据法律依据，业委会在行政机关备案登记并不是其成立的必备条件。3 诉讼主体是否适格上诉人辩护律师称，物业管理委托合同的双方是业委会与物业，上诉人李某并不是合同的当事人。辩护律师认为，业委会并不是合法选举产生的，与物业签订的物业管理合同当属无效合同。同时，物业公司聘用没有取得职业资格证书的人员从事物业服务活动，其提供的物业服务是非法的。而被上诉人辩护律师则认为，合同虽是业委会与物业签订的，但根据法律规定，合同同样对业主具有约束力。对于上诉人认为的物业工作人员没有取得职业资格证书，上诉人的辩护律师解释：“公司是聘请了一位物业工作人员。但她只是一个收收水电费的，国家没有哪条法律规定打扫卫生、收取水电费的工人也需要取得职业资格证书。”4 物业服务是否到位对于金贸物业提供的物业服务，上诉人的辩护律师称“有人值班，但没有管理好。”他表示，物业并没有尽到应尽的责任，卫生打扫得不干净，并任由部分业主在小区内开设酒店，加上酒店的经营服务人员整天用电梯运送酒店物品，致使电梯损坏、被占用。部分业主的住改商行为使得小区的居住环境恶化，物业对此却没有制止。对此，被上诉人辩护律师表示，如果没有物业服务，那除这7位不缴纳物业费、电梯维护费的业主之外，其他业主也是不会缴纳相关费用的。物业公司为小区配备了保安、水电维修工、电梯维修工、还有个收水电费、打扫卫生的工作人员。对于部分业主的住改商行为，法律并没有赋予物业强行制止的权利。二审判决驳回诉求 维护原判当天上午11时许，在经过短暂休庭后，合议庭公布判决结果。法院审理认为，金贸物业公司按合同约定提供物业服务，但是李某却没有按合同约定，缴纳相关费用。法院判决：驳回李某的上诉请求，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人承担，判决为终审判决。法院认为，合同约定的仲裁协议无效，金贸物业提起诉讼符合法律规定。物业合同虽然是业委会与金贸物业签订的，对业主具有约束力；李某在金贸物业公示业委会名单时没有提出异议，而是在诉讼时才提出异议；此外，业主委员会的合法性不取决于是否在行政机关备案登记。至于个别物业的工作人员未取得职业资格证书，法院认为，根据相关规定，物业企业聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由政府、房地产主管部门责令停止其违法行为，处5万元以上20万元以下罚款。金贸物业是否聘用未取得职业资格证书的人员是政府、房地产主管部门的问题，李某可以向房地产主管部门反映处理，但不是其不缴纳物业费的理由。李某提出金贸物业没有有效制止部分业主住改商的问题，业主私自将住宅改作商业用途，经由利害关系的业主提出恢复原状、赔偿损失，也可向法院提起诉讼。法律并没有赋予物业停止业主住改商的权利，故住改商的存在也不是李某不缴纳物业费的理由。希望物业 改善服务审判长在公布判决结果时提到，“法院不支持李某的上诉请求，是不支持李某不缴纳物业费的诉讼请求。但不等于说金贸物业的服务是尽善尽美、无可挑剔的。”在目前，物业服务市场还不成熟的情况下，本庭也希望通过本案的审理，希望金贸物业总结经验，加强管理，提升服务质量。同时创新服务方式，更多地满足业主对居住安全、居住环境方面提出的合理要求，更好地服务业主。希望物业公司履行社会责任。
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