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[今日热点] 昆明一中介诉苦!帮开发商卖了14套房,77万佣金被拖欠…

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发表于 2020-6-30 10:35:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

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“我帮开发商卖出了房子,但原本按月结算的佣金却拖了近3个月都没结算。几次去售楼部找开发商的负责人,一直没个准确答复,实在是急人!”近日,一家房产经纪公司的负责人向记者反映,遭遇拖欠佣金已有数月,“不知道该怎么办了”。


中介 77万元佣金拖欠数月未付

昨天,在官渡区润麒中心项目售楼部,寓有圈房地产经纪有限公司(以下简称“寓有圈”)负责人王先生向记者介绍了情况。


2019年3月,“寓有圈”与云南城投晟发房地产开发有限公司签订了商品房销售一级代理合同。随后,“寓有圈”旗下的2家中介公司——昆明富昱房地产经纪有限公司和昆明京中房地产经纪有限公司,开始销售云南城投晟发房地产开发有限公司开发的润麒中心项目。


“自从跟润麒中心签订合同以来,佣金都按时结算。但从今年3月份到现在,佣金一直都没有结算给我们。开发商不付钱,我们也没钱付给下面的中介公司,中介人员也着急,他们好几次提出要一起过来找这边的负责人,我考虑大家有合作关系,没有同意。”王先生说,自己从6月10日起一直到营销中心找项目负责人,但负责人一直没有给出解释,最近几天甚至连电话都打不通了。


“中介本来就是靠佣金生活的,一直拖着不给也不是办法。我们这边的中介一共卖了14套房子,佣金有77万元。如果开发商手头紧,我们也可以接受拿房子抵款。但现在希望开发商能给个准确的答复,为什么拖欠佣金,什么时候结清。”王先生说。


开发商 与中介存在“客户争议” 还在调查

针对“寓有圈”提出的诉求,润麒中心项目营销负责人余先生解释:“我也是刚来,具体拖欠了多少金额还不是很了解,应该和中介说的差不多。我问了公司,公司给我的回复是,目前我们与中介公司因为存在客户争议,事情还在调查,所以就一直没有给他们结算。”


余先生还表示,佣金月结是正确的,但目前需要把争议事项调查清楚,之后才能结算佣金,这也是按照合同执行的。“存在客户争议的原因有很多,现在公司还在调查。具体什么时候可以给中介结算佣金还不清楚,我们只能尽快。我们也不想拖欠中介人员的劳动成果。”


置业顾问卖房卖不过职业中介?
开发商抱怨被“渠道”绑架

近段时间,去巫家坝看过房的市民,一定会对站在售楼部外的渠道工作人员“抢人”的现象深有感触。


所谓“渠道”,其实是中介的一种,是帮助房地产企业完成营销业绩的公司。渠道的主要工作内容是:拿代理商给的楼盘,“下发”到其他中介公司让其销售,若自己手里有客户资源也可以直销。渠道工作人员销售的主要手段,就是带客户到自己代理的项目去看房,促成交易。自去年以来,巫家坝各大地产项目的售楼部旁,都存在着渠道公司。


渠道本来是协助营销的,但最近有业内人士抱怨说,昆明的不少房地产开发商被渠道“绑架”了,找渠道卖房子,需要支付高额的佣金。


现状 售楼部外“渠道”扎堆 拉人看房

6月23日,时报记者来到巫家坝,发现多处售楼部外的道路上都有渠道工作人员聚集。客户不管是开车或是步行,都会受到“来售楼部看房”的盛情邀约。在渠道工作人员的带领下,记者先后到了保利、绿地、世贸等多个项目的售楼部看房。


“我还想去看一下招商公园大道的住宅。”当记者提出想去看渠道工作人员并未推荐的项目时,对方表示“其他项目的户型与招商公园大道项目差不多,而且价格更低”。


“我们是渠道,跟开发商售楼部里面的置业顾问不一样。你从我们这里买,比在售楼部买享受的优惠更多。我们的费用是开发商结算的,从我们这里买房子不用给我们费用,只是去看房的时候需要做个登记,证明是我们带你进去的。”该工作人员说。此人表示,招商公园大道项目不是他的合作对象,因此不清楚项目的优惠条件。“如果你想去看,可以去,我在这里等你。你如果还想看巫家坝的其他项目,我再带你去。”


记者从此人处了解到,目前巫家坝大部分项目都是跟渠道有合作。“如果有人来看房子,那我们肯定会先向顾客推荐我们合作的地产项目,毕竟我们也是有任务的。”他说。


揭秘 项目定价之初就包含渠道费用

据熟悉渠道公司的业内人士介绍,渠道工作人员的佣金与项目的价值紧紧挂钩。目前,昆明市场住宅的佣金为2%-5%,公寓的佣金为8%,而文旅项目的佣金更高,像西双版纳的一些文旅项目,佣金高达15%。“好卖的项目点位低、不好卖的项目点位高”,据称,目前昆明市场上的品牌项目最低的佣金仅0.9%。而项目好不好卖,主要取决于区位、户型和教育配套三方面。


说到不正规渠道公司的乱象,这位人士表示,一些小的渠道公司存在“两边收钱”的现象,不仅从开发商手里收佣金,还收客户的“前佣”,比如“3万抵6万”这种,购房者支付的3万元,就是渠道的费用。除此之外,很多渠道人员在路上截客,“不合作就诋毁”,扰乱了市场秩序。


“羊毛出在羊身上。房子的成本和利润就摆在那里,最终都转嫁给购房者来承担。”这位人士透露,很多地产项目在定价之初,就将渠道费用包含其中,购房成本提高,房子定价自然就高。


开发商 渠道是把双刃剑

时报记者向昆明某知名地产公司的一位高管了解到:如今,开发商某种程度上确实已被渠道“绑架”。选择渠道帮助项目营销,实属无奈之举。“不上渠道,来访的客户就少。目前昆明地产市场亟需相关部门进行规范管理,让开发商和渠道公司相互制衡,控制渠道佣金的上限,让昆明房地产市场平稳健康发展。”


“渠道的目的就是促成房屋交易。他们为了卖房甚至可以说是不择手段,如果你的项目没有和渠道合作,渠道除了不向客户推荐以外,甚至还会抢走原本意向是你这个项目的顾客,从而导致客源更加不稳定。而且地产公司都是有业绩要求的,开发商也需要完成自己的业绩,这样,渠道开出高额佣金也只能接受,但其实所有增加的购房成本最终都会由购房者买单,所以这个行业当下的发展是不健康的。”这位高管如是说。


虽然渠道工作人员帮助卖房,为开发商缓解了一些销售压力,但由于部分人太急功近利,渠道卖房的问题也在逐渐暴露。“我们收到最多的投诉就是虚假宣传,渠道为了卖房子什么都敢承诺,最后问题全部丢给开发商来扛。三四年前,昆明北市区某个教育大盘,由于渠道公司胡乱承诺,导致业主维权事件不断上演。”这位高管说,由于今年受疫情影响,许多项目的营销负责人不得不“砍推广、砍活动”,面对巨大的销售压力,无奈之下只有选择渠道公司来帮助解燃眉之急。


专家 渠道的佣金水平应由市场决定

一位不愿透露姓名的业内专家分析,目前渠道并没有完全垄断市场,也不是所有的地产项目都会找渠道帮助销售。渠道有存在的合理性,只是现在出现了“渠道要垄断市场”的苗头,需要警惕。


“渠道费用要根据情况而定,合理的费用一般在2%左右。渠道拓客的核心是把客户带到现场,说服成交,这是个苦活。这个活有人帮开发商做了,当然有理由收较高的费用。置业顾问其实应该学会拓客的技巧,而不是坐在案场里等客户上门。如果项目的营销人员能自己拓客,那渠道的作用自然就减弱了。目前从全国范围看,3%的佣金水平是个平均值,一些文旅项目可能会高。不过,昆明的渠道费到底是多少,没有参照标准,只能由开发商和渠道双方之间博弈而定。”该业内专家说。


那么,政府相关部门该不该出手规范这个市场呢?专家表示,政府出手的效果可能不会太理想。“若某个项目需要渠道,但佣金受限,那么渠道一方就没兴趣带客,倒逼开发商通过其他方式奖励。因此,按市场化的方式来解决才合理。要想规范渠道,核心在于操作要规范。现在一些小公司、小渠道很不规范,切客、截客,跟营销人员勾结、返佣。而大公司制度比较完备,违法、腐败成本高,管得比较严,这些猫腻就少一些。”


专家认为,房地产渠道营销这个业务缺少行业标准,规范性差是必然的。但本质上说,渠道业务就是中介业务,所以应当遵循中介业务管理办法。目前可从三个角度来进行规范:


一、政府出台相关政策引导渠道健康发展;


二、渠道行业协会规范从业者,渠道的核心价值是离客户更近、更专业、更诚信;


三、开发商自身需加强注重品牌、产品、服务,加强社群运营,通过口碑赢得客户。


行业协会 渠道是新兴行业 形态尚未稳定

针对昆明渠道公司目前的现状,记者采访了昆明市房地产开发与经纪协会秘书长周敏。


过去房地产营销以自销、代理公司为主整合资源,渠道为辅。随着报纸、网站、户外广告等传统媒体对客户的聚合作用消失,客户越来越分散,开发商寻找客户越来越难。手机端的微信、头条等APP,讯息混杂,特别是房地产不是日常消费,很难起到导客作用。随着房地产营销方式的转变,线上推广效能下降,线下直接带客的有效性就凸显得更高一些,加之房企自渠资源的局限,就慢慢过渡到外部渠道,外部渠道成交客户占比也越来越大,渠道是大型房企需求和媒体碎片化后的时代产物。


目前昆明做渠道业务的有省内的也有省外的机构,省内的有本土的新亚、尊园、荣城和贝壳的加盟机构德祐、中环等经纪机构,以及世联行、中原、正合、上韬等代理企业,还有58、安居客、房多多等电商平台,随着文旅大盘的开发入市,外省购房人群逐年增多,省外的渠道先驱卓亚、易有房、容行天下、易达行等机构纷至沓来 。


同时,周敏表示目前昆明没有对于渠道佣金的指导意见。“住建部《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中规定房地产中介服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。


渠道作为新兴的营销模式,提供的居间服务收费标准,目前全国各地都没有明确的指导标准。现在渠道的佣金是根据市场在改变的,还没有形成一个固有的形态。关于渠道“绑架”开发商这一说法要从不同的角度来看,开发商有营销需求所以找到渠道,渠道服务购房者,开发商支付渠道佣金,不同阶段、不同产品、不同的市场环境下开发商选择渠道的策略并不同,所以也不能简单的说渠道“绑架”了开发商,关于佣金给多少这个问题需要开发商与渠道公司双方协商确定。协会将从规范市场行为、加强从业人员诚信体系建设等多方面引导渠道健康发展。


(来源:都市时报)

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