昆明商业地产酝酿变局

楚雄之美

“昆明的商业地产才刚刚起步，无论是写字楼、零售商铺，或是从整个商业发展的成熟度和市场的供给度来看，其实市场才刚刚开始发展。”

    这是李毅临行前最后一次接受媒体的专访，虽然他一直认为昆明商业地产有很大发展空间，但他还是受命于总部的召唤回到上海发展。

    人才困局

    当然除了硬件的发展外，更重要的是软件的提供，这里所谓的软件不是电脑软件，而是指人才。

    “现在昆明最严重的问题是商业地产人才严重不足，所以在整个品质的维护和提升上，将会产生很大的断层。”

    “我在招聘人员的时候就面临这样的困扰，我们有这么多的商业楼盘要做，可是我们很难找到合适的人来做，因此不得不被迫少接项目，或减少服务业务。”

    人才需要培养，李毅来到昆明使出的第一招，就是着力于培养自己所需的人才。

    用他的话说就是：“我从外面找不到人，只好自己培养。”

    他先邀请即将毕业的学生到公司实习，然后做一些研究，通过提供一些实际项目的历练，让他们尽快进入实际操作，毕业后他们就成为公司的新鲜血液和新的力量。

    投资回报

    对中央商业区，也就是昆明三市街商业区的划分，李毅没把三市街商业区和人民路商业区合为一个商业区，而是将其划分为两个部分，另外还有一个白塔路商业区。

    “我认为人民路商业区是带状区域，跟三市街商业区的饼状区域不太一样，这里是地铁贯穿的区域，在整个商务氛围、写字楼的水准、周边的交通环境及消费支撑等都有所区别。”

    从昆明的写字楼发展来看，实际上也脱离不了中央商业区、地铁沿线和人民路的发展，这是相对吻合的。

    他也比较看好这3个区域的发展。

    他说，甲级写字楼的发展和超甲级写字楼的发展，理论上讲脱离这3个区域市场需求就会小很多，理论上就这几个区在发展，尤其是三市街商业区。

    说到写字楼就不得不提到商铺，现在昆明商铺租金比较高，很多资金也在转向商铺投资。

    “现在投资回报率下降很大，回报率下降有一个很大的原因，就是售价太高，租金没办法跟着涨上去，我认为它是一个市场的机制问题，是可以自然调解的。”

    这一现象在一线城市很明显，尤其是上海、北京，那里的回报率也很低，但是对房子增长，对溢价增值的服务，可能更重于资金的回报，这个是由市场调节能力决定的。

    他举了一个例子：人民路以前可能卖8000元/m2，出租250元/m2，回报在10%大家觉得很不错。可现在卖到12000元/m2，而租金还是250元/m2，投资回报率就只剩5%了。“5%到底是高还是低，就要看你的资金成本和投资房地产的期望了。”

    投资流向

    写字楼和商铺都属于商业地产，因为对住宅市场的调控，商业地产现在热起来了。最近有声音说，昆明市场的商铺可能过分火热了，这个背后是否有潜在的危机？

    其实，市场有自动调节的功能，过分火热只能说明投资者看好这样的产品，所以大家抢，最后可能会导致供过于求，或回报过低。

    因为经济会有泡沫，所以一窝蜂的投资就会导致过热，在这个过程中你投资的产品可能就有泡沫。是投资比较稳健保守的产品，还是投资热门产品，这个就要看你自己了。

    李毅的理论很简单，先看客户的投资个性，如果客户是一个保守的投资人，要求是稳定的回报，很低的风险，当然要为客户选择成熟的商业中心。

    “比如投资南屏街的商铺，够稳定吧，租金达2000元/m2，可能可以卖到20、30万元/m2，你说30万涨到40万要多久？如果涨到40万元就可赚1/3，这适合稳定投资型的，他只要想比定存利率高，这个没有什么风险。”

    如果你是很积极的、喜欢冒险的投资者，那李毅推荐你选择政策引导的区域。比如说呈贡新城。

    “5年前，在呈贡新城盖一幢写字楼，估计那时候2000元/m2都没有人买，但现在很多楼都卖4000元/m2。如果你信任政策，信任这个市场的发展机制，并评估对了区域的发展，以前2000元/m2买的到现在可能赚两倍以上，这很适合积极性的投资人。但是你有可能猜错，如果猜错了你的钱就白花了，这就要评估你是什么样的投资习惯和个性。”