昆楚一体化发展合作趋势 楚雄的房价走向如何

張小丟

古典大戏《王子复仇记》中有句全世界知名语言叫“生与死，这是个问题”，如果把楚雄地产价格未来的走向也看成一部大戏的话，那么是不是得改成“涨多还是涨少，这是个时间问题”？

       2011年3月22日，昆明楚雄签署“昆楚一体化发展合作框架协议”，专家预言，这份协议在长远看将拉动楚雄经济发展，进而刺激楚雄房价。3月29日，楚雄市政府公布了2011年的房价调控目标：2011年楚雄市新建住房价格涨幅控制在15％以下，低于2010年的房价涨幅。4月底，楚雄某本地论坛上出现“楚雄房屋价格撑杆跳，翻番地往上走”的言论，之后不久，楚雄市城建局在接受采访时将此言论视为：“纯属开发商炒作”，并称“目前楚雄市房价稳定”。

       自2010年以来，国家接连出台“新国十条”、“新国八条”，全国各级政府在控制房价上也是不遗余力。然而，楚雄住宅地产在前所未有的“滇中经济圈”的发展机遇前，房价会涨么，如果涨又大约是个什么样的涨幅呢？

       为此，本报记者采访了与房地产市场密切相关的地产商、二手房经纪公司、楚雄市城建局及政府的相关负责人，来听一听他们对楚雄房价的看法。

        ■地产商

        “看上去，房价应该会涨”

        近日，楚雄汇通房地产开发有限公司销售部的相关负责人接受记者采访时表示：“看上去，楚雄房价应该会涨。”他分析：昆楚一体化、滇中经济圈的形成对楚雄的影响是正面、积极的，楚雄属于三、四线城市，房价看上去是会涨。但是在“新国八条”、“新国十条”等国家宏观政策调控下，各地的房价都将处于一个相对的平稳期。

        他总结：楚雄房价有上涨的趋势，但是在短期内不会有太多实质性的影响，这个短期就是指一两年之内。

        目前，昆明已经在实行“限购令”政策。该负责人认为，限购令导致昆明的购房者、投资者向州市分流，楚雄很有可能成为承接这部分投资者的第一站。他说：“楚雄距昆明不过200公里，是昆明的后花园。近年来随着旅游产业兴起，正在逐渐融入并成为滇西旅游黄金线路的重要的第一站。同时，楚雄环境、交通等基础设施不错，一旦昆楚高铁建成通车，两地的空间距离将缩短为40分钟，这更将拉近昆楚距离。另外一个重要原因是，楚雄目前的房价仍然低于玉溪、曲靖等滇中城市，升值空间较大。”

        “售价已超出了预期”

        源泰地产作为目前楚雄城区唯一有房源在售的地产公司，其销售成绩出乎其案场经理李光红意料。5月25日，在位于紫溪大道的源泰地产售楼部，李光红对记者坦言：“楼盘的销售价格超出了我个人的预期。”据悉，源泰地产瑞景家园楼盘于2010年12月25日发售至今，1057套房子如今只剩六七十套，几乎销售一空。

        李光红对房价上涨的主要原因进行了分析，他认为：一是自去年年底至今，楚雄城区可以销售的楼盘项目很少，物以稀为贵；二则是成本的提高，去年10月份，一吨钢筋约4000余元，如今已涨至5400元，涨幅约20％。此外人工费用也在大幅上涨，“以前一个打下手的小工日工资是50元，现在涨至80至100元，技术工更是由之前的80元飙升至150至200元”。房屋的建筑成本上涨，算上土地出让费、税收，1平米的成本价已经在上涨。

       同比房价破万的昆明及房价约六千元的大理，处在两地之间的楚雄房价相比较低。对此，李光红分析：昆明是省会城市，大理则旅游业发达，许多外地人自昆明走高速路去大理，“一泡尿都憋到大理撒了，很少在楚雄停留”；二是楚雄经济并不发达，工业很少，更多的是依靠农业和旅游业，百姓收入不高，“手头上的钱不多，而购买力是需要收入来支撑的”。此外，楚雄市近年来兴建的以公务员小区为代表的单位集资房也大大冲击了楚雄的房地产市场。

       谈到楚雄房价的走势，李光红笑了笑，坦言：“楚雄的房价是涨还是降，很难断定。”他分析，影响房价的因素很多，比如国家的宏观调控政策，当地百姓的购买力，地产商的融资渠道等等。但总体来说，中国的城市化进程是不可避免的，将有更多的人涌向城市，在城市买房安家。

       此外，李光红还奉劝刚毕业或是工作没多久的大学毕业生，不要刚毕业就想着买房，而应当把心思放在事业上，等有了一定的积累再考虑。“没有对社会作出贡献，就想从社会获取回报，这是不现实的。”

        “楚雄房价上升空间较大”

       从事二手房经纪长达15年的利源房产总经理陈红介绍，楚雄去年3月份房价约2200元每平米，如今虽然有所上涨，但是在未来的一段时间内还有较大的上升空间。

        他认为昆楚一体化、滇中经济圈的形成对楚雄既是机遇，也是挑战，同时对楚雄的房价也将产生前所未有的影响，昆明与国内的一线城市在消费水平方面相当，楚雄的消费水平则远低于一线城市，昆楚一体化将刺激楚雄的消费水平；其次，昆楚高铁通车后，40分钟即可到达，楚雄将成为昆明的后花园，导致楚雄房价上升。第三，尽管目前大多数一线城市的房价已趋稳定，但是其上涨的趋势仍可能在楚雄这样的三、四线城市呈现。此外，随着楚雄自身的经济发展，百姓收入的逐步增加，形成购买力，这也可能会对楚雄的房价产生推动。

        ■政府相关人士

        短期内不会涨太多

        因为房价不在州政府发展研究中心的研究范围之内，相关人员婉拒了记者的采访，但是仍然谈了谈他对楚雄房价的一些“猜想”。他介绍，楚雄常住人口约25万人，在楚雄买房的外地人并不多，楚雄没有很好的旅游资源，对外地投资客的吸引力不如滇西的大理、丽江。“我们楚雄是有些旅游景点，但是游客游完之后可能就走了，很少留下来”

        他比较认同汇通地产的相关负责人的说法，他说：“房价有涨的趋势，但近一两年不会涨太多。”他分析：滇中一体化对楚雄的经济是 有积极作用，但是这需要一个渐进的过程，同时，楚雄的经济发展也不可能一步到位。对于房价，百姓自然是希望下降，地产商是希望上涨。另外，房价的上涨将直接拉动GDP，带动相关产业发展。

       最后他总结：房价受经济规律影响，“供求关系决定价格”，一线城市供需矛盾大，供不应求，而在楚雄这种矛盾并不大，“很多房子都是空着的，没人住，这些大都是投资者买的房。有的是昆明下来的，也有的是楚雄州其他县的买房者，留着投资或者以后住”，另外，最近国家的宏观调控政策重拳出击，“虽然涨是大趋势，但在短期内并不会涨多少”。

        ■楚雄市城建局

        房价涨幅控制在15％之内

2011年3月29日，楚雄市政府公布了2011年的房价调控目标：房价涨幅控制在15％之内，低于2010年涨幅。这调控目标又是如何得来的呢？近日，在楚雄市住房与城乡建设局房管科办公室，科长金晓虹对记者说：“房价涨幅控制在15％之内是经过综合多方面的因素，认真考虑才定下来的。”

       她介绍，2010年，楚雄市GDP增幅为13.3％，CPI增长3.7％，城镇居民可支配收入增长9.7％。2011年，根据国务院、省政府下发的相关文件，结合楚雄市经济发展状况、物价水平、人均可支配收人、居民住房支付能力（房价比）及下半年抗震设防标准提高等因素综合分析，最终制定出15％的房价涨幅控制目标。据介绍，2010年，楚雄市的住房均价在2400-2600元/平方米之间，相比2009年上涨了15.53％。

        2011年楚雄市的房价调控目标为涨幅在15％之内，这个目标能实现么？金晓虹说：“经过努力，实现是很有希望的”。她介绍，确保目标实现主要通过三大措施：一是大力建设保障性住房，2010年，楚雄市已拥有2055套保障性住房，2011年将再新建1421套；二是严格执行国家对房地产的宏观政策；三是执行差别化住房信贷政策。此外，并保证用于建设中小套户型及保障性用房的土地面积不得低于住宅用地面积的70％。

       她透露，目前已经有数据表明，有外地投资者在楚雄购买二手房。今年1至2月份，楚雄市的房价增速在9％左右，同比去年同期的18％以上的房价增速，“这说明房价的增速已经在放缓了”，金晓红说：“在国家调控房价、保障性住房又在不断建设的同时，部分投资者已经改变投资方向，由住宅地产转为商业地产、旅游地产。”