主打“商业+旅游” 楚雄三大盘昆明争宠

張小丟

近几年来，把 SHOPPING MALL、商业街、写字楼、住宅等业态集于一体的大型商业地产，如雨后春笋般涌现在云南各州市，规模由小到大，从单栋建筑形态发展到群楼。楚雄，算得上是复合型地产开发的后起之秀，本期PK的滇中大商汇、云南旅游产业城、龙宇·新天地等三个楚雄复合地产项目，已经在产品规划设计、定位、业态布局上，实现了整合各类资源、因地制宜的运作模式。

       但是，虽然州市的复合地产开发势头不错，但开发商在实际运作过程中也需根据变化及时调整战略，在对当地市场承载能力、基础设施、项目资源可挖掘度、项目可持续发展度等有过清晰的认识后，还需要在具体的运营过程中进行判断，以免骑虎难下。

      日前，昆楚两地正式签署“推进滇中城市群昆楚一体化发展合作框架协议”，楚雄迈出滇中城市经济圈一体化合作的关键一步。城市行政体系的逐渐完善，加速昆楚两地“滇中城市群同城化”的发展进程，也让楚雄房地产大放异彩，以滇中大商汇、云南旅游产业城、龙宇·新天地为首的复合型地产项目开始发力，在挖掘旅游卖点的同时提升项目品质。

       上周记者在楚雄采访时，发现近期楚雄不少房地产项目主打旅游牌、走复合型地产项目路线，多个以“住+商业+商务”等业态组合而成的大体量项目的出现，不仅提升楚雄的居住品质，更吸引不少外地投资客的眼球。比如定位为区域性汽车城及物流中心的滇中大商汇，其二期项目——紫溪新城规划建成集居住、休闲、贸易、旅游为一体的现代化大型城市商业综合体；云南旅游产业城则致力于创建一个功能齐全、设施先进的现代生态旅游社区；而龙宇·新天地则用创新的开发理念，打造禄丰县第一个配套丰富的城市第一综合体。

       区位

       云南旅游产业城 “一市二县”交界地

       刘欢：滇中一体化发展合作框架协议签订后，我们《黄金楼市》推出了特别报道，你远赴楚雄了解当地房地产市场的情况，有没有特别值得投资的项目推荐？

       金芳芳：当然有了，近年来，楚雄房地产业的发展可让我开了眼界，区域内多个综合体项目的出现提升了当地的居住、投资价值，连我都想到楚雄发展了。

       刘欢：知道你是楚雄人，但也不需要如此费力地为楚雄做广告嘛。还是言归正传讲点实在的吧。

       金芳芳：这点小私心都被你看出来了，先说说滇中大商汇吧。项目位于楚雄市西北片区，未来320国道楚雄市区段将规划为楚雄市政道路，滇中大商汇所在之处就是未来进出楚雄的必经之路。

       刘欢：楚雄州不是有九县一市吗，其他县份有没有比较突出的项目呢？

       金芳芳：你别急嘛，听我慢慢地说。依照滇中城际高速铁路项目的初步方案来看，未来楚雄到昆明仅需40分钟，而禄丰县位于楚雄市和昆明之间，距离昆明仅92公里，今后从昆明到达禄丰县的时间会比到楚雄市的时间短，可能只要25分钟，所以禄丰的区位更有优势。

       刘欢：禄丰有着享誉世界的恐龙化石历史古迹，当地的房地产项目也可借由历史文化古迹这个点做宣传，确实不错。

       金芳芳：恩，所以我现在向你推荐两个项目，一个是云南旅游产业城，位于禄丰县东部的土官镇,处于安宁\玉溪两市及禄丰县的交界地；另一个项目是龙宇·新天地，在禄丰县北城世纪大街延长线上，周边交通便利。

       刘欢：如此看来，云南旅游产业城与昆明的距离要比龙宇·新天地近，更靠近昆明哦！

       记者点评：在同城一体化的背景下，楚雄致力于发展滇中特色大城市，无论是市区地产或是县级地产，区位上的优势都是不相伯仲的。

        升值前景

        州市项目 应多方面考虑运营的持续性

       刘欢：《昆楚一体化发展合作框架协议》的签订无疑对提升楚雄房地产项目价值起到了推动作用，今后滇中城际高速铁路的交通建设也给各项目带来了利好，但我说的是楚雄房地产市场的整体机遇，你来分析下各项目的升值前景吧！

       金芳芳：滇中大商汇坐落于楚雄市目前正大力发展的西北部区域，该区域正在进行广大铁路（广通到大理）、楚雄至南华320国道（北绕城公路）的建设，今后片区的交通路网以及市政规划将有效提升项目的品质和价值。

       刘欢：恩，都说要致富先修路，铁路和国道线的建设确实给项目增值不少，那么另外两个项目又如何呢？

       金芳芳：其实云南旅游产业城和龙宇·新天地所处的位置并不远，同在禄丰县内的两个项目要比滇中大商汇距离昆明更近，但并不是谁离昆明最近谁就更具投资价值。要说升值前景跟项目的规划也有很大关系。比如云南旅游产业城，其高尔夫球场、百花谷、水上乐园等配套都充分围绕休闲度假的主题展开，让项目更具旅游地产的特征，今后随着游客量的增加，项目的价值也会得以提升。而龙宇·新天地其5.8米的商铺层高，中间可设夹层，空间弹性可变，可实现一层变两层的户型改造，投资更加实惠。

       记者点评：滇中一体化协议的签订，让楚雄和昆明紧密的连接在一起，要说究竟是哪个项目更具升值前景，只能从产品规划、户型设计、外部配套等多方面综合考虑。

       配套

       滇中大商汇 依托商业基础发展配套服务区

       刘欢：刚才你具体介绍了三个项目所处的区位，现在我想具体了解一下三个项目各自的配套设施。

       金芳芳：可以啊，我先给你介绍滇中大商汇吧。这个项目占地3389亩，一期大商汇主要建设汽车配件、修理区、汽车贸易区、建材市场、家居市场、钢材水泥市场等；二期的紫溪新城，是整个大商汇的配套生活区和紫溪镇的搬迁安置区，依托滇中大商汇的商业基础，发展生活配套服务区，将建设成集农产品市场、金融机构、医院、学校、影剧院、文化广场、餐饮等一体化的综合配套服务区。

       刘欢：开发商真有远见，在云南的二线城市发展汽车产业，分担省会城市加工业的负担，对滇中大城的理解很透彻嘛，那禄丰县的其他两个项目又是如何规划呢？

       金芳芳：云南旅游产业城占地规模为3000多亩，项目以生态为主题，意在打造大型旅游产业功能性社区。从规划来看，项目有酒店、高尔夫球场、温泉SPA中心、国家级森林公园等配套，园区以生态型体育运动休闲为核心理念，以健康为主题，是集体育运动、休闲度假、生态旅游等功能于一体的综合旅游区。

        刘欢：看来，今后昆明人周末休闲、度假、放松又多了个好去处嘛，你推荐的两个项目占地规模都很大，龙宇·新天地是不是也如此呢？

       金芳芳：与这两个项目相比，龙宇·新天地虽小却极为精致。项目占地仅有152亩，但意在打造禄丰县商居一体的第一大盘。其商业部分为集中式商业，以体验消费为主题，购物、休闲、餐饮、生活配套四种业态合理搭配，与多层、小高层为主的住宅部分相辅相成。

       记者点评：配套是为提升项目品质，因不同的项目定位而略有差别，总的来说，都在致力于满足社区居民的生活所需。

       产品

       龙宇·新天地 中小户型满足三口之家所需

       刘欢：听你说三个项目都是复合型地产项目，能不能从产品规划上具体地谈一谈。

       金芳芳：可以啊，滇中大商汇的一期项目为综合商业，将整合汽车产业、物流产业、专业市场、休闲商贸等业态，目前商铺的户型区间暂定为40-200平方米左右，价格未定；二期紫溪新城暂定有别墅和商业，目前户型区间还未定，价格也未定。但根据我对楚雄市房地产市场的了解来看，目前西北片区的商铺均价在8000元/平方米，别墅均价在4500元/平方米。

       刘欢：与昆明相比较，楚雄的别墅和商铺在价格上很有优势嘛。

       金芳芳：当然了，在昆明限购令出台后，我都产生了返乡置业的念头，在昆明买90平方米所花的钱都可以在楚雄买个180平方米左右的别墅了。呀！说到别墅，我再给你介绍下云南旅游产业城吧，目前项目别墅的户型暂定为240-300平方米左右，预计在今年7月份就对外推售了，感兴趣的话，你可以去看看。

       刘欢：你说的别墅太大了，我想看看，有没有适合三口之家居住的小户型住房？

       金芳芳：有啊，龙宇·新天地呗，其住宅有高层和小高层两种，户型从80-120平方米不等，如果是三口之家的话，可以选择92.38平方米的B户型，三房两厅一厨一卫两阳台的设计基本满足全家的需求。

       记者点评：无论是什么样的产品，户型的创新和设计都尤为关键，要想让产品热卖，首先必须对市场有所了解，开发出更适合自住客或者投资客需求的最好产品。