中国房价：想说降价为何不容易？

北方佳人

　　财经国家周刊报道 4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，要求巩固和扩大房地产市场调控成效。此前，国务院已派多个督查组对地方进行实地督查。

　　带队对浙江和福建进行督察的国土资源部副部长小苏透露，“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”

　　对中国房价及房地产业发展趋势的迷惑与判断，再次成为当前热点话题之一。一方面是英国经济学人集团研究机构“未来十年刚性需求仍然强劲”的判断，另一方面是决策层对各地房价调控目标的严加督查；一方面包括北京在内的一线城市成交量大幅下降，另一方面房价稳而不降；一方面是全球经济复苏遭遇多重不确定因素影响，另一方面是中国信贷政策向稳健化发展……在多重矛盾因素的影响下，中国楼市将向何处去，中国房价真的会迎来拐点吗？

变异的军令状

　　公布房价调控目标，本意是地方政府立军令状，表明落实调控的决心，却无意间戳穿了降房价的预期，扭曲为变相的“托市”

　　应年初“国八条”房地产调控新政要求，各地选择在最后时刻集中发布2011年新建住房价格控制目标。这原本是地方政府落实调控所立的“军令状”，却在现实中扭曲成变相的“托市”。

　　在数百座已公布房价“控涨”目标的城市中，仅北京提出“新建普通住房价格与去年相比稳中有降”。其余城市无一敢提“降”字，大都依据上年GDP增幅，以“10%”为涨幅上限。吉林省榆树市甚至一度提出“同比涨幅低于50%”的调控目标。

　　房价“控涨”目标反成“挺涨”，引发舆论哗然的同时，已至“冰点”的房价上涨预期开始反弹升温。

　　有开发商告诉《财经国家周刊》记者，之前限购、加息等一系列调控，已使楼市成交量大幅下滑，一些“绷不住”的开发商看空市场前景，本已打算降价“保命”，但地方政府的“房价调控目标”使其重获希望——“连地方政府都默许房价会继续涨，我们还急啥？”

　　同时，自年初各地住房“限购”政策实施以来，包围楼市的购房观望氛围在二、三线城市开始出现松动迹象。阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲据其各地项目表现告诉记者，在二、三线地区，“一些该买房的人已对降价不抱幻想，提前结束了观望期”，房价甚至还出现“微涨”。

　　“降”字难求

　　多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士认为，地方政府公布的上述房价“控涨”目标是一份“失诚意的答卷”，“从根本上暴露其缺少真正落实调控的诚意和动力”。

　　让一位研究者感到“不可思议”的是：若按国家统计局的统计，全国70个大中城市的房价平均涨幅，仅有2007年才超过了10%。“现在，这么多城市都把今年的房价涨幅目标设为10%，是不是说过去涨得还不够？这是调控还是调涨？”

　　记者调查发现，舆情普遍聚焦于各地房价调控目标中鲜有“降”字。这与大多数人对调控效果的期待明显不符。

　　银河证券首席经济学家左小蕾近日撰文指出，“短期内，一线城市房价下降才是合理的”。国家行政学院决策咨询部研究员王小广则对《财经国家周刊》记者表示，各地在确立房价调控目标之前，“应该先把过去几年房价上涨的真相告诉社会”。

　　众多房价“控涨”标本中，北京“稳中有降”的决心和勇气备受推崇。在业内人士看来，北京之所以敢于提“降”字，在于“技巧”和“实力”。

　　北京提出“新建普通住房”稳中有降，这6个字寓意深刻。可以理解为中高档商品房不在政府控制之列；其次，普通住房可以包括限价房、经济适用房和建在五六环外的普通商品房，这些低端住房均可以摊薄整体房价。

　　此外，北京实施全国最严的住房限购政策，将外地人的购房资格设定为有5年的社保、个税记录。就在房价“控涨”目标颁布之前，北京还大幅提高了房地产项目土地增值税预征税率，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。这项政策重点针对的就是楼盘涨价。

　　据了解，目前北京市的“新建普通住房”已有明显降价压力。成交量大幅度减少的同时，打折促销楼盘日渐增多。这印证了上述业内人士的判断：“北京一定能够实现稳中有降的房价控制目标”。

　　相比之下，其他城市却是“想说降价不容易”。

　　南京市在房价控涨目标中提出了两个“低于”——低于居民人均可支配收入增幅（11%），低于2010年度全市新建住房价格涨幅（10.4%）。当被问及为何不能用一个“降”字代替两个“低于”时，南京市建设口某官员直言“太敏感”，拒绝过多表态。

　　私下里，一些地方官员告诉记者，实际上对房价下降“不抱信心”，更担心房价下降会影响地方经济。因而，最好的定调办法，就是“向周边看齐”。但又“没法跟北京比”。

　　住房和城乡建设部此前曾发出通知，要求各地听取民意，对已公布的房价调控目标酌情调整。在我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖看来，这意味着“中央对各地2011年房价调控目标实际上并不满意”。

　　北京提出“新建普通住房”稳中有降，这6个字寓意深刻。可以理解为中高档商品房不在政府控制之列；其次，普通住房可以包括限价房、经济适用房和建在五六环外的普通商品房，这些低端住房均可以摊薄整体房价

　　房价变数

　　调控压力下，楼市成交量已呈下滑之态。尽管调控政策尚未松动，但通胀压力下，房价走势渐成下一个悬念

　　胶着数月后，楼市以“量跌价稳”回应各地仓促出炉的调控目标。

　　北京市最大的房产中介机构链家地产数据显示，2010年3月北京商品住宅成交量为4846套，同比下降53%。4月份首周，北京二手房网签量为1216套，日均203套，较3月同期日均网签量下降超过4成，创2009年以来日均网签量最低。

　　“综合目前市场各方的态度，预计4月二手房市场将延续3月份的低迷。”链家地产首席分析师张月表示。

　　成交量的下挫显然不是调控目标，但楼市价格依旧难以撼动。在已经出台房价调控目标的多个城市中，只有北京提出普通住宅“稳中有降”的口号，且明确将楼市分为保障房、普通住宅和高档房三个层次。而大多数城市，依旧将房价与GDP挂钩，态度暧昧。

　　2011年4月9日，国务院总理温家宝在浙江调研时对楼市调控再次表态：中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。

　　尽管决策层措辞坚决，但分析人士认为，国内宏观经济与国际复杂形势同样成为中国楼市的重要变数。“我觉得地产走势要看两个指标，CPI和PPI。”4月10日，华远地产董事长任志强表示，国际经济形势对中国地产的影响或将在两个月后显露。

　　房价调控的变数

　　楼市僵局难破，监管层的相应动作也在进行：4月6日，央行宣布加息。分析人士认为，虽然通胀预期是引起此次加息的主因，但其对于楼市的影响也将比以往更为明显。“这算是中央政府的变相表态，就是对调控不满意。”我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖对《财经国家周刊》记者说。

　　在此之前，国务院派出多路调查组，分赴各地调研楼市。在此过程中，房价控制目标由虚转实，最终确立在10%左右。限购令的出现，曾令地方政府与开发商陷入窘境。但上报房价控制目标，则让地方政府有了发力点。

　　“这个数字反而促成观望期的结束，达到了新平衡。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示。

　　诸多房价调控目标中，北京提出“稳中有降”，范小冲认为这一提法“很有智慧”。“这一要求只针对普通商品房，对高档房并无要求，其实比较容易实现。”范小冲说，“这种区别对待的做法是对的。”

　　4月10日，华远地产董事长任志强在一次小型聚会上表示，现在判断楼市走向为时尚早。在他看来，房价涨跌取决于两项数据：CPI和GDP。

　　任志强近期与美国著名投资人罗杰斯有过一番长谈，两人均认为中国的CPI不会下降。“这个概念是什么呢，就是宏观调控不会松。这也意味着对房地产政策不会轻易放松。”任志强说。

　　而从去年至今，中国的GDP则一直在下滑。任志强预测，其将从去年一季度的11.3%落至8.5%左右。“利比亚和日本等国际因素还没有真正反映到国内。”任表示。他近期与多家大采购商有过接触，如国内空调企业远大集团，其产品部分关键零部件全部从日本进口，但目前仅有3个月库存。

　　任志强认为，如果不能保证原料供应的话，到6月份时GDP很可能回落，进而导致货币政策和财政政策的适度放松。“到时候，不管房地产政策再怎么紧缩，这两个政策如果放了，对房地产来说会略有改变。至少货币不会那么紧缩，不然会出问题。”任说。

　　GDP将对中央决策层提出严峻考验，而对地方政府而言，土地财政仍是调控会否转向的最大变数。任志强表示，一些地方政府“因为土地卖不出、钱回不来而撑不住”。

　　北京作为2010年土地财政的最大受益者，也无法摆脱此种窘境。知情人士透露，2011年北京西城区的土地储备贷款为400亿，“而北京最大的区财政收入才有230个亿，所以一定靠土地才能还清贷款”。

　　但按照以往规律，楼市降价后，土地市场也将惨淡。“如果不能依赖土地财政，那今年融资平台就会出问题，保障性住房目标也不可能实现。”任志强说。

　　资金链悬念

　　政策之外，开发商的资金链悬念同样左右着房价走势。据相关统计，已公布年报的40家开发企业，负债总额达到6000亿。

　　但在4月10日的小型聚会上，任志强表示，这一数字并非开发商的实际负债水平，因里面相当一部分为开发商的预售款。

　　按照惯例，开发商负债包括有息负债（银行贷款）及未结算的销售收入，事实上并不能够反映出其真实负债状况。

　　如万科去年销售额1000多亿，只结算570亿，尚余400多亿，今年一季度销售额超过300亿，因此其有800亿负债是没有结算的销售收入。若按税前是20%的利润率计算，将有160亿利润。“实际上真正的贷款连1500亿都不到，不表示现在现金流紧张到迫使开发商降价。”任志强说。

　　多家受访企业均表示，当前判断企业的资金链状况，除了现金流，还需看企业的生产结构。“现在等着卖房的不好过，但已经卖完、只需交房的公司却很舒服。”

　　阳光100常务副总裁范小冲分析，从资金状况看，大多数开发商的维持正常运转并无问题的，关键是看企业战略。“如果要继续扩张，则可能有困难。”

　　阳光100已深耕二、三线城市多年，受此轮调控影响较小。范小冲表示，阳光100目前融资途径并不少，首先是快速回款。“但我们不会率先降价，承受各方压力太大。”范小冲说。

　　2008年，万科售楼处曾因率先降价而受前期购房者冲击，多家受访开发商表示，此举阴影始终未散。尽管回笼资金是第一选择，但开发商更青睐拓宽融资渠道，如借道信托融资，又或压缩成本。“我们在拿地上也已经很谨慎，包括对付款方式的选择。”范小冲说。

　　“内房股”如龙湖、碧桂园等纷纷举债。而对A股上市公司而言，只能另谋出路。

　　3月30日，万通地产新任总经理云大俊对《财经国家周刊》记者表示，资金链问题已经不是一个伪命题，但“对稳健的公司来讲，贷款还是有倾向性”。

　　龙湖地产执行董事秦力洪同样承认，常规的融资渠道正在收紧，快速销售、回笼资金的重要性愈发凸显。不约而同，龙湖地产与远洋地产在北京的项目均采取“低开”策略。

　　但范小冲表示，“限购令”在多地的实施，使冲动型置业者大幅减少，转而慎重追求一次到位。“比如购买大户型，限购政策下，再转手已经不大可能了。”范小冲认为，此种心态下，“简单的降价未必带来快速销售”。

　　根据任志强的统计，深度盘整的2008年，楼市最大降幅为20%，而现在远比2008年好过，目前开发商的降价动力不足。

　　房价难降：地产商的结构调整

　　通胀预期被看做政策松动的最大影响因素。

　　数据显示，今年以来CPI与PPI不断攀高。前者对应农民工工资的提高，后者对应生产资料价格的上涨，根据公开资料，3月份此两数值之和已经超过12%。按照这一水平，房价下跌10%，则意味着开发商降价20%。

　　“综合各种形势，最后形成的会是价格的波动，从全国来说，我们估计不会超过15%。”任志强说。

　　供需矛盾则可能成为房价难降的另一主因。

　　分析人士表示，2010年新开工面积16亿平方米，以此计算，今年6月份之前楼市供应量应急剧上涨。但地方政府与开发商不约而同地选择了等待。“地方政府在控制出货量，单价太高不给预售证；而限购政策导致很多开发商本身也不愿意领证。”上述人士透露，目前北京的库存量约为6万套，而这一数字在去年为8.6万套。

　　根据任志强估算，今年的北京新开工面积只有8亿平方米，比去年少一半。“最严重的是，今年开工量下降会影响明年的供应，明年没有房子卖怎么办？”任志强说。

　　开发商的谨慎，使得未来两年楼市很可能呈现供不应求之态，万科的表态可为佐证。3月30日，在万通地产投资者大会上，万科执行副总裁丁长峰公开表示，万科判断2011年是全面调控时代的开始，“所以对于万科超过1000亿体量来讲，保持经营的安全是我们底线。所以最近对所有项目开工节奏进行调整、对所有品类供应进行调整”。

　　在丁长峰看来，2008年调控更多影响“改善类”市场，对高端市场影响并不大，首次置业市场只要降价就可以卖出去，这也是万科带头降价的原因。

　　但始于2010年的此轮调控，已经从市场手段全面过渡到行政手段，且行政工具覆盖从需求到供应所有环节。“今年情况下，企业资金周期拉长，压力实际上在翻倍，同时每个产品线都要面对不同的市场风险。”丁长峰说。

　　由此，曾有前车之鉴的万科不再纠结于价格，丁长峰表示，万科一直在有意识增加首次置业和首次改善两个产品间的份额，2011年前三个月，这两个数字分别为38%和36%。（记者魏洪磊）

　　经济学人智库：中国房价仍将强劲

　　以当前中国人的收入水平测算，人均居住面积应该是20.3平方米，但实际数据是30平方米。超标的人均居住面积，再乘以数亿迁入城镇的人口，如此巨大的住房需求支撑了中国房地产业未来的发展趋势

　　建成一个罗马要用多长时间？只需要两周。

　　一份来自经济学人集团的报告显示，按照目前的建筑速度，中国能在仅仅两周内建成一个罗马城。

　　这份名为《罗马是一天建成的》报告预测，中国在未来十年的住房刚性需求仍然强劲，而以人民币标价的房地产也可能成为未来全球表现最好的资产之一。持续的城市化进程和收入的稳定增长成为中国住房需求的强力支撑。

　　泡沫?还是市场修正?

　　中国在15年内建成的住宅面积相当于整个欧洲的住宅面积，这并不夸张。这是经济学人集团去年对中国287个城市建立宏观分析模型后得出的结论。

　　数据显示，重庆从2011年至2020年新增加的城镇住宅面积达到11亿平方米，这相当于瑞典全国现有住宅面积的三倍，而瑞典的国土面积排名欧洲第五。从全国范围来看，这期间的中国房地产投资总额将达到75万亿元，相当于现在英国国民生产总值的五倍。

　　如此大规模的住房供给和房地产投资是否会在该行业产生泡沫？经济学人集团有另外一种解释。

　　通过宏观经济和人口模型预测，在未来十年，中国整个城镇人口的增长将达到26%，大约有一亿六千万农民从农村转移到城市。这可能是人类历史上最大的一次迁移。

　　新增城镇人口必然对房屋有大量的需求，尤其在城市发展基数相对较低的中西部城市。城镇化将是中国房地产刚性需求的支柱之一。

　　另外一个支柱就是收入的增加。这涉及到沿海制造产业向内陆迁移的现实。很多厂商在发现沿海城市劳动力成本不断提高后，将工厂内迁。内地城市便宜的劳动力，以及近年来逐渐完善的基础设施，也对面临成本限制的沿海制造业产生巨大吸引力。制造业基地的转移，带动当地经济快速发展，这在一定程度上推动了城镇化建设，同时也提高了当地居民的收入。报告预计，未来城镇人口平均每年收入增长9.8%。

　　在城镇化和收入增加这两个因素的支撑下，中国房地产是否有泡沫，值得商榷。此前美国基金经理查诺斯说，中国的泡沫是迪拜的1000倍。事实“并非如此夸张”。经济学人集团关注“泡沫”这个词如何定义，从中长期来看，中国有非常强劲的刚性需求；在短期内，经济学人集团更愿意把“泡沫”称为“市场修正”。

　　在过去的几年中，中国新建住宅和实际销售数量之间一直存在一定差距，一般是前者大于后者。尤其在近两三年，这个差距甚至达到40%，成为市场争论房地产泡沫是否存在的一个依据。报告显示，虽然中国的房地产业长期向好，但是短期会出现市场修正。

　　经济学人集团信息部的中国区首席计量分析师刘倩预测，“修正”就在这一两年内出现，这将导致新开工的房屋数量和面积大幅减少。买方逐渐将剩余的供给消化后，会出现供不应求的局面。此外，在这期间房价也会出现松动。“我们全球的预测部门最近开会讨论，把未来几年中国房地产市场修正可能性调高到‘modest（适度的）’，大约在15%左右。”刘倩说。

　　虽然在刚性需求下，整个中国房地产市场有向好的趋势，但不表明每个地方都形势大好。针对个别地方数量惊人的剩余住房供给时，这些地方的房地产调控是必要的。市场的力量，是在修正过程中寻找供求双方的平衡点。“一旦找不到平衡点，就会出现泡沫。”刘倩表示。

　　这种修正可以溯及2008~2009年中国GDP的增速减缓。经济学人集团的研究认为，人们将中国经济在2008年下跌好几个百分点的问题归罪于全球金融危机，其实从2007年第四个季度开始，中国经济就有下滑趋势，原因是中央政府层面已经意识到房地产市场有些过热，出台的一系列抑制措施直接打击了整体经济。

　　报告说，中央不愿看到整个经济再次出现硬性下跌几个百分点的情况。这就很容易理解为何地方对执行地产调控政策总是在观望，但调控部门又希望成为社会矛盾突出点的房价涨势有所缓和。面对两难选择，对房价调控的微妙心理也逐渐显现出来。

　　目前，政府“限购令”等行政调控手段已导致楼市陷入胶着状态，人们观望未来态势如何发展。经济学人集团的分析认为，这段时期正好是市场修正的最佳时机。一方面市场可找到供需平衡点，另一方面政府也意识到，面对强劲的刚性需求，房价是盖不住的，所以胶着状态也不会持久。

　　报告结论称，政府针对房地产的控制措施所产生的最坏结果，不过是导致短期的房地产行业衰退。而以现在的房产税征收比例而言，在短期内不足以对该行业的发展构成威胁。传统观念、文化独特性以及房地产作为投资品相对较轻的税负，在未来十年内都不会有显著改变。

　　难以抑制的需求

　　如果说，城镇化和收入是影响中国住房需求的宏观趋势，那么人均居住面积，就是影响中国住房需求的重要微观趋势。

　　经济学人集团研究团队发现，人均居住面积与一个国家整体的经济发达水平和人均收入水平有很强的关联性。

　　具体来说，有上百个变量可以决定人均居住面积，如收入、人口密度、汽车拥有量等因素在模型中显示与人均居住面积相关。报告预测城镇人均可支配收入将增长2.6倍，达到51310元。收入越高，人们越期望住进更大更好的房子，而中国人对房产的偏好尤为明显。

　　收入对人均居住面积的影响是显性的。还有更多的非显性因素，比如文化上的独特性也显得尤为有趣且重要。“丈母娘经济”曾经被视为不经之谈，但在这篇报告中得到肯定。

　　在中国，青年男性往往要努力赚钱买房，才会被视为具备了结婚的条件。现实又让这一观念更有说服力：中国男性数量大于女性，这意味着后者拥有更多选择配偶的权利。性别失衡再加上婚姻物质化，成为中国家庭高储蓄率的原因之一。

　　另一个社会性因素是越来越多的小规模家庭也推动了住房需求。中国家庭的平均规模是每户3.3个人，城市家庭更小，仅每户2.8人。独生子女政策以及老龄化催生了单一成员家庭，这种家庭在中国的数量，从2000年占总家庭数的8.3%上升至2005年的10.7%。

　　此外，房屋质量也推动中国不断建房。中国社科院的一份调查显示，中国的房龄仅有30年，而英国的房龄达132年。在不断的拆、建过程中，产生了大量的房屋需求。

　　文化上的独特性、小规模家庭和房龄成为不可抑制的住房需求，具体表现在人均居住面积的选择上。经济学人集团将287个城市在未来十年的人均住宅面积进行预测，再根据进入城镇的人口数，就能得出未来十年新增的住宅面积总量。

　　为了表述更直观，经济学人集团画了一个坐标系，X轴是按照美元购买力平价指数换算出的人均GDP，Y轴表示了人均居住面积。一条倾斜向上的曲线勾勒出包括中国在内的全球35个不同国家人均居住面积的最佳点。

　　“以当前中国人的收入水平测算，人均居住面积应该是20.3平方米，但实际数据是30平方米。”超标的人均居住面积，再乘以数亿迁入城镇的人口，如此巨大的住房需求支撑了中国房地产业未来的发展趋势。（记者马若斌 实习记者 张艺馨）

　　经济学人集团全球的预测部门最近开会讨论，把未来几年中国房地产市场修正可能性调高到“modest（适度的）”，大约在15%左右

chenyyh0329

我不指望，，楚雄的房子降了，，只要年底之前别涨就行了，现在想买二手房了，但总觉得二手房拿来结婚当新房不好。。。纠结中，，，